PDV identifikacijski broj i obveza poreza na dodanu vrijednost kod malih poreznih obveznika - iznajmljivača stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organizatora kampova

Obzirom da među privatnim iznajmljivačima već mjesecima traju rasprave trebaju li privatni iznajmljivači plaćati PDV na usluge iz inozemstva, odn. usluge agencija kao što su Booking.com, Airbnb i sl. odgovor sam odlučila potražiti u Poreznoj upravi koja je nadležna za ovu problematiku. Danas su poslali odgovor pa vam ga prenosim u cijelosti.

KUĆICE NA DRVETU KAO TURISTIČKA PONUDA

Prije nekoliko dana do nas je došla snimka izrade kućice na drvetu u sklopu adrenalinskog parka i, naravno, odmah smo se zapitali bi li se takav objekt mogao iskoristiti u turističke svrhe u smislu smještaja i može li se uopće takav objekt kategorizirati kao smještajni.

Odgovor je da, ali ne na „klasični“ način. Naime ovakav smještajni objekt ne može imati kategoriju u smislu broja zvjezdica već se može kategorizirati kao objekt za robinzonski smještaj.

  

Robinzonski smještaj podrazumijeva da se objekt nalazi na zemljištu na kojem nema mogućnosti uvođenja bilo kakve infrastrukture pa zaboravite na struju, vodu, plin od lokalnih dobavljača. Ovaj smještaj može biti samo takav – robinzonski.

Ukoliko se netko odluči na razvijanje ovakvog oblika turizma, u nastavku donosimo uvjete koje takav objekt i iznajmljivač moraju zadovoljiti kako bi dobili odobrenje za rad. Za mišljenje smo upitali Ministarstvo turizma i evo što su nam odgovorili:

„Prema članku 19. stavku 1. Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti (NN 85/15) ugostitelj može obavljati ugostiteljsku djelatnost ako ishodi rješenje nadležnog ureda državne uprave u županiji da ugostiteljski objekt ispunjava uvjete propisane tim Zakonom i propisima donesenim na temelju tog Takona.

Člankom 24. stavkom 1. cit. Zakona propisano je da će se rješenje o utvrđivanju minimalnih tehničkih uvjeta za vrstu ugostiteljskih objekata koji se ne kategoriziraju izdati ugostitelju uz sljedeće uvjete:

1. da je registriran za obavljanje ugostiteljske djelatnosti

2. da ima pravo korištenja poslovnim prostorom ili objektom

3. da ugostiteljski objekt u kojem će se obavljati ugostiteljska djelatnost ispunjava uvjete propisane za određenu vrstu, odnosno kategoriju ugostiteljskog objekta

4. da ispunjava i druge uvjete propisane ovim Zakonom i propisima donesenim na temelju ovoga Zakona

5. da građevina, koja je, odnosno u kojoj je ugostiteljski objekt, ispunjava uvjete sukladno posebnim propisima kojima se uređuje gradnja, bez kojih, prema tim propisima, Ministarstvo ili nadležni ured ne može izdati rješenje o ispunjavanju uvjeta za obavljanje djelatnosti.

Prema odredbama Zakona o prostornom uređenju (NN 153/13) područja izvan urbanog (građevinskog) područja općine ili grada određuju se prostornim planom jedinice lokalne samouprave pa je dokaz o istome potvrda ureda jedinice lokalne samouprave nadležnog za poslove prostornog uređenja, prema mjestu objekta.

Minimalni uvjeti koje moraju ispunjavati ugostiteljski objekti iz skupine „Ostali ugostiteljski objekti za smještaj“ propisani su Pravilnikom o razvrstavanju i kategorizaciji drugih vrsta ugostiteljskih objekata za smještaj iz skupine  „Kampovi i druge vrste ugostiteljskih objekata za smještaj“ (NN 49/08, 45/09, 94/13, 49/15).

Člankom 4. cit. Pravilnika propisan je, između ostalih, ugostiteljski objekt vrste „Objekt za robinzonski smještaj“. Prema članku 16. cit. Pravilnika „Objekt za robinzonski smještaj“ je objekt koji se nalazi u prirodnom okruženju, a sastoji se od prostorije/a ili prostora u kojima se gostima pružaju usluge smještaja u neuobičajenim okolnostima i uvjetima.

Minimalni uvjeti za vrstu smještajnog objekta „Objekt za robinzonski smještaj!“ propisani su u Prilogu X. cit. Pravilnika. Objekt se mora nalaziti izvan urbanog područja, na području gdje ne postoji mogućnost priključka na infrastrukturu i ne može biti priključen na infrastrukturu (struju, vodu, kanalizaciju, plin, telefon i sl.). Prostorija(e) ili prostori izrađeni od lokalnog i prirodnog materijala ili prema prirodnim mogućnostima (stare kuće od kamena ili drva, kolibe od trstike ili granja, pećine i sl.).

Prema članku 55. cit. Pravilnika, a u skladu sa Zakonom o ugostiteljskoj djelatnosti, zahtjev za razvrstavanje „Objekta za robinzonski smještaj“ podnosi se Uredu državne uprave u županiji nadležnom prema mjestu gdje se objekt nalazi. Uz zahtjev je, sukladno stavku 4. istog članka, potrebno priložiti i mišljenje nadležne policijske uprave o provedbi zadovoljavajućih mjera zaštite od požara.“

Ostali minimalni tehnički uvjeti koje ovakav smještaj mora zadovoljiti su:

• Higijenski ispravna pitka i sanitarna voda prema lokalnim uvjetima (iz boca, cisterni, prirodnih izvora i sl.)
• Korištenje zahoda prema lokalnim mogućnostima i redovito odstranjivanje komunalnog otpada
• Ugostitelj ne može pružati usluge prehrane, pića, napitaka i slastica
• Gosti mogu sami na svoj način i svoju odgovornost pripremati i konzumirati hranu
• Hrana se može pripremati na odgovarajućem uređaju za termičku obradu, roštilju, prijenosnom roštilju i otvorenoj vatri
• Otvorena vatra ili roštilj smije se ložiti samo na mjestima koja su posebno pripremljena za tu namjenu i obložena vatrootpornim materijalom (kamen, cigla i sl.)
• Mjesto loženja mora biti čisto od biljnog pokrova najmanje u krugu od 1,5 m
• Mjesto za loženje otvorene vatre ili roštilja, ako se nalazi na otvorenom prostoru, ne smije se nalaziti na udaljenosti manjoj od 3 m od prostorije u kojoj borave gosti i ostalih prostora
• U objektu od lakog prirodnog materijala (trstika, granje i sl.), ne može se ložiti otvorena vatra ili roštilj
• Na udaljenosti do 20 m od ložišta za otvorenu vatru ili roštilj, mora se nalaziti 100 litara vode s jednim vjedrom, ili vatrogasni aparat S-6 s prahom i uputama za korištenje na hrvatskom i najmanje na tri strana jezika
• U objektu u kojem je omogućeno loženje vatre na otvorenom prostoru ili roštilju, mora postojati mjesto za odlaganje pepela ukopano u zemlju ili odlagalište od negorivog materijala. Pepeo se nakon svakog odlaganja mora politi vodom ili pokriti zemljom
• Lopata i vreća pijeska u krškim područjima
• Vatrootporna tkanina za gašenje požara
• Čvrsto zidani objekti u šumi moraju biti udaljeni najmanje 15 m od biljnog pokrova (nisko raslinje, grane stabala i lišće do visine 4 m)
• Prijenosni roštilj i otvorena vatra ne smiju se koristiti u zatvorenom prostoru
• Izlazni otvori dimnjaka moraju biti na udaljenosti većoj od 3 m od krošnji drveća i drugih zapaljivih materijala

Dakle, ako imate želje i mogućnosti samo slijedite ova pravila. No pri gradnji kućica vodite računa i o ekologiji, o tome kako će konstrukcija kućice utjecati na nosivo drvo na kojem se nalazi.

KATEGORIZACIJA STANA KUPLJENOG STAMBENIM KREDITOM

Prije nekoliko dana za pomoć nam se obratila buduća iznajmljivačica kojoj su uskratili rješenje o ispunjavanju minimalnih tehničkih uvjeta iz nadležnog ureda za gospodarstvo. Nekretninu je kupila stambenim kreditom banke, a problem je nastao kad su joj iz nadležnog ureda za gospodarstvo rekli da ne može dobiti rješenje dok joj banka ne izda dozvolu da se apartman kupljen stambenim kreditom smije koristiti za iznajmljivanje. No banka, prema njenim riječima, nije htjela izdati dozvolu dok ne otplati prve tri rate kredita.

Sve to ne bi bilo sporno da na stranicama banke koja je odobrila kredit, pod rubrikom stambeni krediti, ne stoji objašnjenje kome je namijenjen – „Klijentima koji žele kupiti stan, vikendicu ili nekretninu koju će iznajmljivati, te klijentima koji žele opsežno adaptirati postojeću nekretninu“.

Po svemu sudeći, ovdje se vjerojatno radilo o neznanju osoba koje su vodile kategorizaciju ili pogrešnom tumačenju pravila od strane referenata nadležnog ureda za gospodarstvo.

Naime, postoje dvije vrste kredita – hipotekarni i fiducijarni, a razlika je u vlasništvu nad nekretninom do konačne otplate kredita.

Kod hipotekarnog kredita banka u teretovnicu vlasničkog lista upisuje hipoteku kao osiguranje kredita, ali ne postaje vlasnik nekretnine. Vlasnik nekretnine je korisnik kredita, pod uvjetom da je prenio vlasništvo na sebe u zemljišnim knjigama. U tom slučaju nitko ne može uvjetovati, bez obzira na upisanu hipoteku, kako će korisnik kredita raspolagati nekretninom, niti tražiti vlasnika nekretnine da ishodi dozvolu banke.

Kod fiducijarnog kredita situacija je bitno drugačija. U ovom slučaju banka se upisuje kao vlasnik nekretnine do konačne otplate kredita. U ovom slučaju mora se tražiti dozvola banke jer korisnik kredita nije vlasnik nekretnine dok ne otplati kredit do kraja.

Poslali smo upit o ovom problemu na zagrebački ured za utvrđivanje minimalnih tehničkih uvjeta no odgovor do sada nismo dobili. U međuvremenu iz Splitske banke smo dobili odgovor kojim nam potvrđuju da za nekretninu kupljenu stambenim  hipotekarnim kreditom nije potrebna dozvola banke za izdavanje rješenja o ispunjenju minimalnih tehničkih uvjeta i kategorizaciju objekta.

REKLAME U KOMENTARIMA

Poštovani čitatelji/komentatori objava na ovom blogu,

Ukoliko ste zainteresirani za objavu reklama koje se odnose na Vaše poslovanje slobodno mi se obratite putem kontakt obrasca. Komentari s ubačenim linkovima koji služe reklamiranju Vašeg poslovanja neće biti objavljeni.

Hvala na razumijevanju

ENERGETSKO CERTIFICIRANJE I PRIVATNI IZNAJMLJIVAČI

O energetskom certificiranju se ovih dana govori na veliko i čini se kao da je sve već rečeno no ipak se pojavljuju dodatna pitanja. Prema novim najavama iznajmljivači će morati certificirati svoje objekte, a upravo to je stavka koja zadnjih mjeseci podiže prašinu. Ulaskom u Europsku uniju preuzeli smo obavezu uvođenja zakona unije pa tako i ovog.

Prema Zakonu o učinkovitom trošenju energije u neposrednoj potrošnji (Narodne novine broj 152/08, 55/12 i 101/13), Članak 20., točka 2, Vlasnik zgrade, odnosno njezinog posebnog dijela dužan je imati energetski certifikat prije promjene vlasništva, iznajmljivanja, leasinga, odnosno davanja u zakup zgrade, odnosno njezinog posebnog dijela, a prema točki 7 istog članka vlasnik zgrade, odnosno njezinog posebnog dijela dužan je čuvati energetski certifikat najmanje 10 godina od dana njegova izdavanja. Ovi članci preuzeti su iz Direktive 2010/31/EU. Međutim, pažljivim čitanjem Direktive dolazi se do zaključka da se nigdje ne spominje kratkoročni turistički najam već dugoročni u kojemu se novom stanaru/zakupcu koji plaća periodični najam/zakup treba predati certifikat na uvid.

Osim toga, u Članku 4. pod nazivom Postavljanje minimalnih zahtjeva energetske učinkovitosti, u točki 1., napominje se da države članice kod postavljanja uvjeta za minimalnu energetsku učinkovitost mogu razlikovati nove i postojeće objekte, kao i različite kategorije objekata. Dalje, u točki 2., stavcima d i e,  države članice mogu odlučiti ne postaviti ili primijeniti uvjete minimalnih zahtjeva energetske učinkovitosti iz stavka 1. za sljedeće kategorije objekata:

- stambene građevine koje se koriste ili se namjeravaju koristiti za period manji od četiri mjeseca u godini ili za ograničeni godišnji period te uz očekivanu potrošnju energije manju od 25% od onoga što bi mogao biti rezultat cjelogodišnjeg korištenja;

- samostalne građevine s ukupnom korisnom površinom manjom od 50 m 2.

U članku 4. nigdje nije navedeno podrazumijeva li to stambene objekte koji se daju u najam, kako dugoročni tako i kratkoročni jer je formulacija općenita.

Zaključak je da se za takve objekte ne treba ni izdati energetski certifikat pa bi se ista odredba mogla primijeniti i na iznajmljivače turističkog smještaja koji se koristi sezonski. Osim toga, kako turisti koji borave kratkoročno ne plaćaju (uvjetno rečeno) prostor već uslugu noćenja na takve kategorije objekata se navedena pravila ne bi trebala odnositi.

http://www.propisi.hr/print.php?id=8784

http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=OJ:L:2010:153:0013:0035:EN:PDF

KATEGORIZACIJA OBJEKTA U POSTUPKU LEGALIZACIJE

Od kada je nastala obaveza legalizacije bespravno sagrađenih objekata među iznajmljivačima, sadašnjim i budućim, kruži pitanje i nejasnoća oko mogućnosti iznajmljivanja objekta koji je tek u postupku legalizacije.

Prema Članku 5. Odluke o proglašenju zakona o izmjenama i dopunama zakona o ugostiteljskoj djelatnosti donesenog  24. lipnja 2013, u članku 25. Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti iza stavka 1. dodaju se novi stavci 2. i 3. koji glase:

(2) Iznimno od stavka 1. ovoga članka, za ugostiteljski objekt vrste soba, apartman i studio apartman ugostitelju će se izdati privremeno rješenje o ispunjavanju uvjeta za vrstu i kategoriju ugostiteljskog objekta, do izvršnosti rješenja o promjeni namjene toga prostora u poslovni prostor, a najduže do 31. prosinca 2016. godine, s tim da je za objekte koji se nalaze u zgradi čija je građevinska (bruto) površina veća od 400 m² potrebno ishoditi pozitivno mišljenje tijela nadležnog za zaštitu od požara.

(3) Iznimno od stavka 1. ovoga članka, osobi koja je podnijela zahtjev za pokretanje postupka ozakonjenja nezakonito izgrađene građevine za manje zahtjevnu zgradu nadležnom upravnom tijelu za izdavanje rješenja o izvedenom stanju, sukladno posebnom propisu kojim je uređeno postupanje s nezakonito izgrađenim zgradama, izdat će se privremeno rješenje o obavljanju ugostiteljske djelatnosti u nekoj od vrsta ugostiteljskog objekta, do izvršnosti rješenja kojim će se odlučiti o zahtjevu ugostitelja, a najdulje do 31. prosinca 2016. godine, ukoliko ispunjava uvjete iz stavka 1. točaka 1., 3. i 4. ovoga članka, te sljedeće uvjete:

1. da je vlasnik zemljišta na kojem se nalazi građevina za koju je podnesen zahtjev za ozakonjenje nezakonito izgrađene građevine,

2. da je u roku podnio zahtjev za pokretanje postupka ozakonjenja nezakonito izgrađene građevine u kojoj će pružati usluge smještaja.

Dakle, zakon je omogućio obavljanje ugostiteljske djelatnosti u nelegalno izgrađenom objektu, za manje zahtjevnu zgradu, ali iznajmljivač mora imati dokaz da je u propisanom roku podnio zahtjev za pokretanje postupka ozakonjenja građevine.

Zanimljivost

Preneseno sa stranice http://realestate.aol.com/blog/2012/06/22/chinas-piano-house-is-simply-amazing/

By Graham Wood

We've seen a home made of nautical artifacts and zeppelins. We've seen a home with a slide in it. We've even seen a man living on a plane. So we're no strangers to really weird real estate.

But never did we ever imagine that we'd one day see this: introducing China's Piano House. Yes, it's a house -- in the shape of a grand piano -- which you access via a staircase and escalators inside of a giant glass violin.

The building in Huainan City was reportedly designed in 2007 by architectural students at Hefei University of Technology. It acts as a showroom for city planners to show off their plans for the Shannan district in Huainan City.

Other details and interior shots of the structure are hard to come by, unfortunately. But regardless, it's music to our ... eyes? Makes perfect sense to us.

KATEGORIZACIJA APARTMANA U ZAGREBU

Prije nekog vremena odlučila sam započeti posao s iznajmljivanjem apartmana u Zagrebu. U početku se činilo kao jednostavan postupak jer je pretpostavka bila da se u gradu kakav je Zagreb sve može obaviti lakše i brže nego na obali gdje ima trostruko više apartmana. Također sam pretpostavljala da se u eri posvemašnje informatizacije, pogotovo Zagreba, sve informacije mogu pronaći na internetu. Naravno, prevarila sam se. U Zagrebu je turistički najam stanova tek u zamahu pa svatko tko se odluči na ovu pustolovinu treba biti spreman utrošiti dosta vremena i živaca, a također i financijskih sredstava. 

Prvo i osnovno – svaki stan koji planirate kratkoročno iznajmljivati turistima mora biti kategoriziran.

Informacije o kategorizaciji apartmana u Zagrebu možete dobiti u gradskom uredu za gospodarstvo u Zapoljskoj 1. Na istom mjestu možete preuzeti obrazac zahtjeva za razvrstavanje i kategorizaciju smještajnog objekta.

   

TKO MOŽE IZNAJMLJIVATI APARTMANE

Apartman može iznajmljivati vlasnik nekretnine ili njegov prvi nasljedni red – supružnik i djeca. Ako nemate u vlasništvu stan koji želite iznajmljivati i niste u rodu s vlasnikom morate otvoriti obrt ili firmu i s vlasnikom potpisati ugovor o najmu u kojem ćete naznačiti da se stan daje u podnajam turistima.

DOKUMENTACIJA KOJA SE DOSTAVLJA UZ ZAHTJEV:

FIRMA ILI OBRT:

• Izvadak iz sudskog registra odnosno rješenje o upisu obrta u obrtni registar.
• Dokaz o pravu korištenja poslovnog prostora.
• Dokaz da se građevina može koristiti odnosno izdati rješenje za obavljanje djelatnosti sukladno odredbama Zakona o prostornom uređenju i gradnji (Narodne novine br. 76/07, 38/09, 55/11, 90/11 i 50/12) – građevinska dozvola ili uvjerenje katastra da je objekt sagrađen prije 15. veljače 1968.
• Prethodno odobrenje Gradskog zavoda za zaštitu spomenika kulture i prirode sukladno članku 65. Zakona o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara (Narodne novine 69/99, 151/03, 157/03, 87/09, 88/10, 66/11, 25/12 i 136/12) – za objekte u Povijesnoj urbanoj cjelini Grada Zagreba te za zaštićena nepokretna kulturna dobra izvan povijesno urbane cjeline. – izdaje se u zgradi gradske skupštine u Ćirilometodskoj. Granice povijesne urbane cjeline protežu se na istoku do Kvaternikovog trga, na zapadu do Svetog Duha, a na jugu je granica željeznička pruga (informacija dobivena od komisije za kategorizaciju)
• Grafički prikaz smještajnog objekta
• Prilog I., II., III., IV., V., VI., VII., VIII., IX. ili X. – Elementi za kategorizaciju, odnosno Minimalni tehnički uvjeti za vrste:__________ - ovo donosi komisija kada dolazi u pregled apartmana, ne morate sami nabavljati.
• Rješenje Ministarstva zdravlja, Uprave za sanitarnu inspekciju, Službe županijske sanitarne inspekcije, Odjela za grad Zagreb, Zagreb, Ksaver 200a, da su ispunjeni uvjeti za zaštitu od buke.
• Izvješće o ispravnosti električnih instalacija
• Izvješće o nepropusnosti plinskih instalacija
• Izvješće o higijenskoj ispravnosti vode za piće – Zavod za javno zdravstvo
• Uvjerenje o ispravnosti plinskog trošila
• Upravna pristojba u biljezima od 70,00 kn, a ostatak u korist proračuna grada Zagreba u iznosu od 150,00 kn

FIZIČKA OSOBA:

ZAHTJEV

za izdavanje odobrenja za pružanje ugostiteljskih

usluga u domaćinstvu (iznajmljivanje soba, apartmana i dr.)

• Preslik osobne iskaznice
• Liječnička svjedodžba (čl. 23., 24. odnosno 25. Pravilnika o razvrstavanju i kategorizaciji objekata u kojima se pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu – Narodne novine br. 88/07, 58/08 i 45/09) da osoba ne boluje od duševnih i zaraznih bolesti
• Dokaz o vlasništvu - gruntovni izvadak
• Dokaz da se građevina može koristiti odnosno izdati rješenje za obavljanje djelatnosti sukladno odredbama Zakona o prostornom uređenju i gradnji (Narodne novine br. 76/07, 38/09, 55/11, 90/11, 50/12 i 55/12)

-  građevine izgrađene do 15.02.1968.
- uvjerenje Gradskog ureda za katastar i geodetske poslove da je kuća upisana katastarskom operatu prije 15.02.1968. (s izvodom iz katastarskog plana kao sastavnim dijelom uvjerenja)

- građevine izgrađene od 16.02.1968. do 19.06.1991.
- konačna uporabna dozvola ili

- pravomoćna građevinska dozvola izdana do 19.06.1991. i potvrda građevinske inspekcije da u  svezi s tom građevinom nije u tijeku postupak građevinske inspekcije ili potvrda nadležnog    upravnog tijela da se ne izdaje akt za uporabu

- građevine izgrađene od 20.06.1991. do 01.10.2007.

- konačna uporabna dozvola ili

- pravomoćna građevinska dozvola izdana od 20.06.1991. do 30.09.2007. i

 uvjerenje za uporabu kojim se utvrđuje da je građevina izgrađena u skladu s građevinskom  dozvolom u pogledu vanjskih gabarita i namjene

- građevine izgrađene od 01.10.2007.
- konačna uporabna dozvola- za objekte do 400 m² 
- rješenje o uvjetima građenja te izvješće nadzornog inženjera o izvedbi  građevine s dokazom da je investitor predao navedeno izvješće nadležnom tijelu graditeljstva

• Prilog I., II., III., IV., V., VI., VII., VIII. ili IX. – Uvjeti za kategorizaciju __________________________ u domaćinstvu 
• Rješenje Ministarstva zdravlja, Uprave za sanitarnu inspekciju, Službe županijske sanitarne inspekcije, Odjela za Grad Zagreb, Zagreb, Ksaver 200a  da su ispunjeni uvjeti za zaštitu od buke
• Izvješće o ispravnosti električnih instalacija
• Izvješće o nepropusnosti plinskih instalacija
• Izvješće o higijenskoj ispravnosti vode za piće
• Uvjerenje o ispravnosti plinskog trošila
• Upravnu pristojbu u biljezima u iznosu od 70,00 kuna i ostatak na u korist proračuna grada Zagreba u iznosu od 50,00 kn

                           

ENERGETSKO CERTIFICIRANJE

Preneseno s portala Zelena.Energija.org

Koja je svrha energetskog certifikata?

Energetski certifikat je instrument koji služi promociju primjene mjera energetske učinkovitosti i informaciju vlasniku, budućem kupcu ili korisniku prostora o tome koliko energije troši njegova zgrada i koliko bi trebala trošiti s obzirom na njenu namjenu i potencijalne mjere poboljšanje energetske bilance u zgradi. Uvođenje sustava energetskog certificiranja je preuzeta obaveza u odnosu na krovne direktive EU o energetskim svojstvima zgrada.

Za koga su obavezni energetski certifikati?

Energetski certifikati su prisutni još od 2008. godine i prvi obveznici su bile nove zgrade, zatim zgrade javnog sektora i namjene koje su ga obavezne pribaviti ovisno o kvadraturi najkasnije tijekom 2015. godine. S početkom srpnja 2013. obavezne su ga imati sve privatne i pravne osobe koji prodaju nekretninu, dok će obaveza za iznajmljivanje, zakup ili leasing obaveza posjedovanja energetskog certifikata počinje s 1. siječnja 2016. godine.

Je li moguće ostvariti prodaju bez energetskog certifikata?

Obaveza nabave energetskog certifikata leži na vlasniku nekretnine i on ga mora predočiti budućem kupcu. Ukoliko kupac zatraži predočenje energetskog certifikata i vlasnik nekretnine mu ga ne predoči, on ga može prijaviti za to Državnom inspektoratu. Kazne za neposjedovanje energetskog certifikata su pravne osobe iznosi 20 do 100 tisuća kuna, dok za fizičke osobe iznose 10 tisuća kuna. Bitno je također napomenuti da ako se sklopi ugovor o kupoprodaji za nekretninu bez energetskog certifikata, on je i dalje pravovaljan.

Tko provodi energetsko certificiranje?

Energetske preglede građevina i energetsko certificiranje zgrada smiju provoditi osobe koje su za to dobile ovlaštenje od strane Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja prema važećim pravnim aktima i to metodologijom koju je propisalo ministarstvo. Popis fizičkih osoba koje su ovlaštene provesti energetsko certificiranje dostupan je na stranicama ministarstva.

Kolika je cijena energetskog certifikata?

Maksimalne cijene izrade energetskog certifikata propisalo je Ministarstvo graditeljstva i prostronogu uređenja. Za pojedinačni stan u postojećoj zgradi maksimalna cijena iznosi 2.700 kn, za postojeće stambene građevine s kvadraturom od 50 do 250 m2 do 4.750 kn, dok za kuću do površine 400 m2 i pololjopr. do 600 m2 iznosi 7.400 kn, dok ostale cijene možete vidjeti ovdje. Tržišne cijene energetskog certifikata su sigurno manje od maksimalnih navedenih, a ukoliko se dogovorite sa susjedima da se certificira više stanova ili čitava zgrada mogu se postići i značajno niže cijene.

http://www.zelenaenergija.org/hrvatska/tag/energetsko-certificiranje/3950

TABULARNA ISPRAVA, POTVRDA O ISPLATI, PRIMOPREDAJA

Nakon što vam je banka odobrila kredit i upisala hipoteku u vlasničkom listu slijedi onaj dio koji ste vi i prodavatelj s nestrpljenjem očekivali – konačna isplata.

Prije same isplate morate potpisati i ovjeriti Ugovor o kupoprodaji u kojem se definira što je ispunjeno iz stavki Predugovora. 

Bitni dodatak Ugovoru su Tabularna isprava i potvrda o isplati. 

Tabularna isprava ne mora nužno biti zaseban dokument  nego ona može biti sastavni dio ugovora kao zaseban članak u kojem se definira da Prodavatelj dozvoljava Kupcu da temeljem Ugovora  i potvrde Prodavatelja o primitku ugovorene cijene u cijelosti izvrši upis prava vlasništva na nekretnini opisanoj u Članku 1. Ugovora na svoje ime u zemljišnim knjigama i drugim javnim očevidnicima bez njegovog daljnjeg pitanja i suglasnosti (clausula intabulandi).

Ako se radi o nekretnini kupljenoj od firme investitora prodavatelj vam mora predati obračun ugovorene cijene iz kojeg je vidljiva osnovica za obračun poreza na promet nekretnina i poreza na dodanu vrijednost.

Nakon što ste isplatili nekretninu slijedi njezina primopredaja. Tijekom primopredaje mora se sastaviti primopredajni zapisnik koji mora biti potpisan od obje strane. U njemu se navodi naziv prodavatelja i kupca, opis nekretnine kakav je u ugovoru, odn, vlasničkom listu, broj predanih ključeva od ulaza zgrade, stana, spremišta, garaže, poštanskog sandučića, zatim stanje brojila vode, električne energije i plina, a on će vam biti potreban prilikom prebacivanja brojila sa prodavatelja na vas kao kupca zajedno sa ovjerenom kopijom kupoprodajnog ugovora.

Navodi se zatečeno stanje, može se navesti namještaj koji se ostavlja u stanu, i sl.

Ako se radi o novogradnji kupljenoj od investitora obavezno se predaju garancije dobavljača za ugrađene uređaje, te upute za upotrebu, navode se uočeni nedostaci koji se u ugovorenom roku moraju ukloniti, a o skrivenim nedostacima obavezni ste u roku od osam dana od primopredaje obavijestiti investitora.

Nakon svega nemojte zaboraviti u roku od 30 dana od ovjere ugovora predati prijavu poreza na promet nekretnina, a ako imate oslobođenje po osnovi prve nekretnine za rješavanje stambenog pitanja uz prijavu trebate priložiti potvrdu katastra da niste vlasnik druge nekretnine.

Sve podatke o prijavi i oslobođenju od plaćanja poreza na promet nakretnina možete pronaći ovdje http://www.porezna-uprava.hr/porezi/v_poreza25.asp?id=b02d1

BITNE STAVKE PREDUGOVORA/UGOVORA

1.  Točan naziv prodavatelja i kupca, njihovi podaci o adresi (iz osobne iskaznice ili putovnice), te obavezno OIB.

2.   Predmet predugovora – preuzimanje obveza predugovornih strana

3.   Što se obvezuje predugovorom – da kupac kupuje nekretninu od prodavatelj

4.  Točan opis nekretnine – od riječi do riječi kako je napisano u opisu nekretnine u vlasničkom listu, a ako se radi o novogradnji ispod opisa se navodi broj građevinske dozvole, klasa upisa, od kojeg ureda je odobrena i kojeg datuma je postala pravomoćna

5. Ugovoreni iznos za isplatu (ako se radi o novogradnji potrebno je naznačiti da je PDV uključen u cijenu)

6. Iznos kapare i je li ona ugovorena kao kapara ili kao odustatnina. Detaljno objašnjenje možete naći u Zakonu o obveznim odnosima Članak  303 – 307. Cijelu definiciju nije potrebno upisivati u predugovor nego samo naznačiti radi li se o kapari ili o odustatnini. Uobičajeni iznos kapare je 5 – 10% od ukupnog dogovorenog iznosa. Ako se prilikom sklapanja predugovora, ili u razdoblju do sklapanja glavnog kupoprodajnog ugovora, isplaćuje veći iznos od 10%, dio iznad 10% se ne smatra kaparom već dijelom otkupnine. 

         http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/288230.html

7.   Rokovi za isplatu, način isplate, ako je putem kredita navodi se banka koja ga odobrava, račun na koji se isplaćuje.

8.   Upisani tereti i plombe (ako postoje)

9.   Obveze prodavatelja – rok predaje nekretnine

10.   Nadležnost suda u slučaju spora

    Ovo su samo grube informacije o tome što Predugovor mora sadržavati, a svaki Predugovor i Ugovor se pišu zasebno, ovisno o znanim činjenicama za svaku pojedinu nekretninu. Ukoliko ste u mogućnosti, poželjno je da vam Predugovor i Ugovor sastavi odvjetnik.

    Glavni kupoprodajni ugovor se ne razlikuje mnogo od Predugovora osim što se u njemu definira da su ispunjene stavke iz Predugovora, i koje se još stavke moraju ispuniti i do kojeg roka.

    Glavni kupoprodajni ugovor se ovjerava kod javnog bilježnika. Potpisuju se dva originalna primjerka od kojih jedan ostaje u arhivu javnog bilježnika, drugi se daje kao original, a od njega se rade ovjerene kopije.

    

    Zatražite dovoljan broj ovjerenih kopija jer će vam trebati za banku, upis vlasništva, prijavu komunalnim službama, elektri, vodovodu, upravitelju zgrade, poreznu upravu i sl.