BITNE STAVKE PREDUGOVORA/UGOVORA

1.  Točan naziv prodavatelja i kupca, njihovi podaci o adresi (iz osobne iskaznice ili putovnice), te obavezno OIB.

2.   Predmet predugovora – preuzimanje obveza predugovornih strana

3.   Što se obvezuje predugovorom – da kupac kupuje nekretninu od prodavatelj

4.  Točan opis nekretnine – od riječi do riječi kako je napisano u opisu nekretnine u vlasničkom listu, a ako se radi o novogradnji ispod opisa se navodi broj građevinske dozvole, klasa upisa, od kojeg ureda je odobrena i kojeg datuma je postala pravomoćna

5. Ugovoreni iznos za isplatu (ako se radi o novogradnji potrebno je naznačiti da je PDV uključen u cijenu)

6. Iznos kapare i je li ona ugovorena kao kapara ili kao odustatnina. Detaljno objašnjenje možete naći u Zakonu o obveznim odnosima Članak  303 – 307. Cijelu definiciju nije potrebno upisivati u predugovor nego samo naznačiti radi li se o kapari ili o odustatnini. Uobičajeni iznos kapare je 5 – 10% od ukupnog dogovorenog iznosa. Ako se prilikom sklapanja predugovora, ili u razdoblju do sklapanja glavnog kupoprodajnog ugovora, isplaćuje veći iznos od 10%, dio iznad 10% se ne smatra kaparom već dijelom otkupnine. 

         http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/288230.html

7.   Rokovi za isplatu, način isplate, ako je putem kredita navodi se banka koja ga odobrava, račun na koji se isplaćuje.

8.   Upisani tereti i plombe (ako postoje)

9.   Obveze prodavatelja – rok predaje nekretnine

10.   Nadležnost suda u slučaju spora

    Ovo su samo grube informacije o tome što Predugovor mora sadržavati, a svaki Predugovor i Ugovor se pišu zasebno, ovisno o znanim činjenicama za svaku pojedinu nekretninu. Ukoliko ste u mogućnosti, poželjno je da vam Predugovor i Ugovor sastavi odvjetnik.

    Glavni kupoprodajni ugovor se ne razlikuje mnogo od Predugovora osim što se u njemu definira da su ispunjene stavke iz Predugovora, i koje se još stavke moraju ispuniti i do kojeg roka.

    Glavni kupoprodajni ugovor se ovjerava kod javnog bilježnika. Potpisuju se dva originalna primjerka od kojih jedan ostaje u arhivu javnog bilježnika, drugi se daje kao original, a od njega se rade ovjerene kopije.

    

    Zatražite dovoljan broj ovjerenih kopija jer će vam trebati za banku, upis vlasništva, prijavu komunalnim službama, elektri, vodovodu, upravitelju zgrade, poreznu upravu i sl.

   

PREGOVORI

Kod pregovora s prodavateljem prvo obratite pažnju na traženu cijenu po m2. Ako je ona u startu dovoljno niska u odnosu na ostale cijene za slične nekretnine u istom području, i za stanje u kojem se nalazi, teško da ćete moći spustiti više. Zato, bez iznenađenja ako vas odbije.

Ako se nađete u pregovorima gdje je prodavatelj spreman spustiti cijenu slobodni ste dati ponudu. Po mogućnosti neka bude u pisanom obliku. Prodavatelj ju ne mora prihvatiti no to ne znači da je tu kraj priče. Razgovarajte s prodavateljem i pokušajte se naći na sredini ako ste u mogućnosti.

Zapamtite da ništa nije nemoguće ako su obje strane spremne na dogovor.

Nakon što je prodavatelj prihvatio vašu ponudu slijede „tehnikalije“. Prvo trebate dogovoriti detalje predugovora u kojem će stajati iznos kapare, dijela otkupnine, iznos ostatka za isplatu, rokovi do kojeg će se isplatiti ostatak iznosa i sl.

Predugovorom se preuzima obveza da će se kasnije sklopiti glavni ugovor (Članak 268. stavak 1. Zakona o obveznim odnosima). Obično po ispunjenju uvjeta iz predugovora.

http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/288230.html

Predugovor sadrži bitne sastojke glavnog ugovora i nije potrebno njegovo ovjeravanje kod javnog bilježnika jer ćete tada biti u obavezi plaćanja poreza na promet nekretnina u roku od 30 dana od sklapanja predugovora. Iako nije ovjeren on je obvezujući i valjan.

NAĐENO! A ŠTO SAD?

Pronašli ste nekretninu koja vam odgovara i sad je potrebno obratiti pažnju na više stvari.

Počinje onaj dio koji zahtijeva strpljivost jer pregovori s prodavateljem, prikupljanje dokumenata i ishođenje kredita oduzima dosta vremena. Prvo provjerite stanje u vlasničkom listu. To možete vrlo lako provjeriti putem interneta na stranici http://e-izvadak.pravosudje.hr/pretraga-zk-ulozaka.htm. Potreban vam je samo naziv glavne knjige i broj uloška ili katastarske čestice. Eventualni upisani tereti, plombe i slično ne moraju predstavljati prepreku kupnji. Ako nešto takvo postoji dobro je savjetovati se s odvjetnikom. Odvjetnika svakako kontaktirajte i za sklapanje predugovora i glavnog kupoprodajnog ugovora ako situacija nije jednostavna.

Jedna stvar na koju svakako obratite pažnju je parkirno mjesto. Ako se radi o novogradnji sigurno se uz stan prodaje i parkirno mjesto, ali bitno je znati je li ono vanjsko parkirno, pa uključeno u cijenu ili je garaža koja ima svoj vlasnički list pa i dodatnu cijenu. Isto tako kod cijene parkirnog mjesta obratite pažnju je li ona obračunata po koeficijentu. Ovisno o tome je li ono vanjsko ili garažno parkirno cijena se obračunava po koeficjentu 0,25 - 0,60. 

Ako je sve u redu kreću pregovori.

NOVOGRADNJA ILI STAROGRADNJA

Svaka ima svojih prednosti i mana.

Novogradnja je nova, nitko još nije stanovao u njoj, oprema je nova, sigurni ste (relativno) da dulje razdoblje neće biti popravaka i imaju osigurana parkirna mjesta. S druge strane starogradnja se može dobiti po znatno povoljnijoj cijeni, pogotovo ako je za uređenje. U tom slučaju imate mogućnost potpuno urediti stan po svom.

Prije nego krenete u razgledavanje potencijalnih nekretnina dobro je na papir staviti kriterije koje neka nekretnina treba zadovoljiti, od lokacije, kata, orijentacije, rasporeda prostorija i one koji su nepoželjni. Na taj način ćete se lakše orijentirati u svojim željama. Savršene nekretnine nema i vjerojatno nećete zadovoljiti apsolutno sve željene kriterije, ali probajte se tada fokusirati više na prednosti neke nekretnine umjesto na mane.

Ako vam za neku nekretninu osjećaj kaže da je to to, onda ga nemojte zanemariti pogotovo ako je nekretnina povoljna jer vjerojatno neće dugo čekati na vaš povratak.

Prilikom razgledavanja obratite pažnju na vidljivo. Vidi li se je li stan nedavno renoviran, ako jest bitno je znati što je točno renovirano. Je li to farbanje i lijepljenje novih pločica ili su i promijenjene instalacije koje su oku nevidljive. Ako je stan samo „ušminkan“ mogli bi se naknadno pojaviti skriveni nedostaci. Naravno da nije sigurno da će prodavatelj reći potpunu istinu i to je rizik, ali svejedno je dobro pitati jer će biti i onih koji će upravo htjeti naglasiti da je nekretnina novo renovirana kako bi naglasili njezinu kvalitetu.

Kod odabira kuće obratite pažnju na lokaciju i provjerite namjenu prostora i uvjete izgradnje za područje u kojem se nalazi kako bi bili sigurni da vam u skorije vrijeme kuću ne bi okružile zgrade.

Jedan od načina je da provjerite ovdje https://geoportal.zagreb.hr/Karta ako se radi o Zagrebu, no isto se može naći i za druge gradove.

AGENCIJA ILI SOLO ANGAŽMAN

Nakon što ste se odlučili za kupnju nekretnine vjerojatno se pitate od kuda početi.

Prvo, oboružajte se dobrim živcima i velikim strpljenjem jer ipak kupujete nešto puno vrednije od para cipela pa samim time postupak nikako ne može ići preko noći i na brzinu.

Bitno pitanje je da li angažirati agenciju ili krenuti u pustolovinu sam.

Ako ste se odlučili za agenciju svakako provjerite je li registrirana u Hrvatskoj Gospodarskoj Komori. Isto vrijedi i ako sami pretražujete oglasnike i želite pogledati stan koji nudi agencija. U tom slučaju provjerite i je li navedeni agent registriran u imeniku agenata.

http://hgkreg.hgk.hr/posredovanje/

Ukoliko angažirate agenciju svakako s njom sklopite ugovor o posredovanju u kojem će se ona obavezati pronaći vam traženu nekretninu, a vi ćete se obavezati za učinjenu uslugu platiti ugovorenu proviziju.

KUPOPRODAJA
Provizija se naplaćuje u postocima od ukupnog postignutog iznosa kupoprodajne cijene.
Najviša ukupna provizija	6 %
Najniža ukupna provizija	4 %
PRODAJA
Provizija za posredovanje prilikom prodaje nekretnine (naplaćuje se od prodavatelja)	2-4 % ali ne manje od 6000,00 kn
KUPNJA
Provizija za posredovanje prilikom kupnje nekretnine (naplaćuje se od kupca)	2-3 % ali ne manje od 6000,00 kn
Provizija se naplaćuje od kupca ako je ugovorena ili je posrednik dobio od strane kupca pismeni ili usmeni nalog za potražnjom nekretnine.
ZAMJENA
Prilikom zamjene nekretnine provizija se naplaćuje od svake strane u zamjeni, a postotak se računa od vrijednosti nekretnine koju je strana stekla zamjenom.	2-3 %

SAVJET: Nakon što s agencijom sklopite ugovor nemojte pomišljati zaobići agenciju nakon što vam je pokazala nekretninu. Osim što nije korektno, možete biti i tuženi.

Osim što vam pronalazi željenu nekretninu agencija se treba pobrinuti i za pravnu stranu, od pregovora, prikupljanja dokumenata, pisanja ugovora, ovjere, primopredaje, a, po mogućnosti, i uknjižbu vlasništva. Svakako provjerite osigurava li agencija koju ste angažirali takve usluge.

Može se reći da ste s agencijom najsigurniji, ali pod uvjetom da je registrirana u HGK.

Ako se odlučite na vlastiti angažman na raspolaganju vam je nekoliko portala i oglasnika u kojima su oglašene nekretnine privatnih prodavatelja, pravnih osoba i posrednika. Ako ste zainteresirani za nekretninu koju oglašava pravna osoba/investitor poželjno je provjeriti (ukoliko je moguće) njegov „ugled“. Dovoljno je u internetsku tražilicu upisati naziv firme investitora i pretražiti po forumima. Na taj način se lako može doći do informacija od prijašnjih kupaca.

Ako ste zainteresirani za nekretninu koju je oglasila agencija svakako obratite pažnju je li negdje u oglasu navedeno plaćanje provizije. U pravilu, ako s agencijom niste sklopili ugovor niti ju usmeno angažirali da vam traži nekretninu, niste obavezni platiti proviziju, no ako je u oglasu navedena nećete moći izbjeći plaćanje. Je li to moralno mogli bi raspravljati u nedogled.

KUĆA ILI STAN

Dakle odlučili ste riješiti svoje stambeno pitanje. Prva stvar koja vam obično padne na pamet što odabrati. Mnogi su kriteriji koji nekome mogu prevagnuti u odabiru idealne nekretnine, a često je odabir već unaprijed ograničen, najčešće raspoloživim sredstvima ili mogućnošću dizanja kredita. Uobičajeno je mišljenje da je isplativije kupiti stan jer je jeftiniji i lakše se održava što je, u neku ruku, točno no sanjate li o vlastitom vrtu i kutku bez susjeda u istom objektu, nije neostvarivo, ali morate biti spremni na kompromis, a on je često u vidu lokacije.

Koji su dakle pozitivni razlozi za stan odnosno kuću?                   

STAN              

• niža cijena
• lakše održavanje
• brigu o zajedničkim dijelovima vodi upravitelj zgrade

KUĆA               

• za cijenu manjeg stana u centru dobijete solidnu kuću na periferiji ili izvan grada
• veća komocija stanovanja
• okućnica
• nema susjeda koji moraju zajednički odlučivati o zamjeni svake žarulje u zajedničkim dijelovima zgrade (figurativno) 

Sad kad sam u nekoliko crta objasnila pozitivne strane idemo vidjeti negativne.

STAN   

• mogući osjećaj života u „kutijici"
• bučni susjedi, a možda i koje „zabadalo“
• za svaki popravak i korištenje zajedničkih dijelova trebate obavijestiti sve vlasnike unutar zgrade, a za pojedine stavke i imati potpisanu suglasnost

KUĆA 

• teže održavanje
• nema upraviteljske firme i pričuve pa popravke naručujete i plaćate na svoju ruku (poželjno bi bilo imati kakvu štednju ili kasicu prasicu za iznenadne kvarove) 
• udaljenost od centra naselja (ako niste te sreće da ste našli povoljnu i idealnu kuću u centru)

Naravno, sve ove stavke ne moraju svima biti negativne ni problematične i prvenstveno služe kao orijentir pri

odabiru nekretnine i sagledavanju mogućih pozitivnih i negativnih karakteristika.

Sada kad sam vam dala početni okvir na vama je da nastavite i popunite sliku.

ZAŠTO BLOG?

U zadnjih nekoliko godina suočila sam se s upitima prijatelja za savjet u vezi kupnje/prodaje/najma nekretnina, a obzirom da sam radila na svim "stranama" ove priče podrazumijevalo se da sam idealna "žrtva". :D

Šalu na stranu, u ovom blogu ću vam dati korisne informacije, a na vama je samo da ih pročitate.